martes, 22 de mayo de 2012

NIÑOS ESCLAVOS, INFANCIAS ROBADAS. VÍCTIMAS OLVIDADAS, SIN DERECHOS HUMANOS. Por Teresa M. del Val


1. Introducción
La Convención sobre los Derechos del Niño, rige desde el 2 de septiembre de 1990, y en Argentina desde el 22 de noviembre de ese mismo año. Desde la reforma constitucional de 1994, y según lo dispuesto en el art. 75, inc. 11, adquirió jerarquía constitucional.
Esta Convención consagra derechos fundamentales del menor y tiene en cuenta sus intereses superiores.
En el ámbito nacional rige la ley 26.061, de protección integral de derechos de niñas, niños y adolescentes sancionada por el Congreso nacional el 8 de septiembre del 2005 y promulgada el 26 de octubre del mismo año. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cabe mencionar la ley 114.
El hecho de que algún Estado permita en su territorio la esclavitud de niños, y no haya firmado la Convención, no lo exime de su responsabilidad criminal, puesto que la esclavitud como figura legal es rechazada en forma unánime por todas las naciones. Además del consenso legislativo al respecto, éticamente la admisión de la esclavitud es repudiada y condenada universalmente. Por otra parte, en las constituciones de cada país, se tiene por abolida la esclavitud.
En homenaje a la síntesis y claridad de la exposición, en el análisis de la Convención sólo haremos referencia a las disposiciones que esencialmente se vinculan con el tema del epígrafe.
Esto servirá para individualizar las violaciones abyectas de los derechos humanos de los niños sometidos a esclavitud, en los relatos que próximamente detallaremos.
Después del Preámbulo, en la parte primera, este ordenamiento legal define el concepto de niño como todo ser humano no mayor de 18 años. Para la aplicación de los derechos que les corresponden, los Estados firmantes no deberán hacer discriminación alguna en razón de la raza, religión, educación o cualquier otra diferencia que podría existir entre los niños. En el art. 6°, se declara que todo niño tiene el derecho intrínseco a la vida, y que debe ser garantizada en la máxima medida su supervivencia y desarrollo. Este derecho es responsabilidad de la familia, de la familia extendida y de la comunidad.
Expresamente, en el art. 9° prohíbe la separación de los hijos de sus padres, excepto casos en que esto sea beneficioso para el niño. Se impone en el art. 11, la obligación de los Estados partes de impedir el traslado ilícito de niños a otro Estado.Entre otras disposiciones, se contempla que se prestará particular atención a la conveniencia de que haya continuidad en la educación del niño, como de la preservaciónde su origen étnico, religioso, cultural y lingüístico.
Este ordenamiento legal cuenta con distintas disposiciones que regulan acerca de la salud; del bienestar general del menor; su alimentación, y del derecho a una educación mínima obligatoria y gratuita. El art. 33 dispone proteger a los niños contra el uso ilícito de los estupefacientes y sustancias sicotrópicas enumeradas en los tratadosinternacionales pertinentes, y para impedir que se utilice a niños en la producción y el tráfico ilícitos de esas sustancias.
En el art. 34 se establece el compromiso de los Estados partes para proteger al niño contra todas las formas de explotación y abuso sexuales. Con este fin, tomarán en particular, todas las medidas de carácter nacional, bilateral y multilateral que seannecesarias para impedir: a) la incitación o la coacción para que un niño se dedique acualquier actividad sexual ilegal; b) la explotación del niño en la prostitución u otras prácticas sexuales ilegales; c) la explotación del niño en espectáculos o materiales pornográficos.
Los arts. 35 y 36 disponen impedir el secuestro, la venta o la trata de niños para cualquier fin, como cualquier otra forma de explotación perjudicial para su bienestar. El art. 37 expresamente contempla que los Estados partes velarán por que: “a) ningún niño sea sometido a torturas ni a otros tratos o penas crueles, inhumanos o degradantes. No se impondrá la pena capital ni la de prisión perpetua sin posibilidad de excarcelación por delitos cometidos por menores de dieciocho años de edad; b) ningún niño sea privado de su libertad ilegal o arbitrariamente. La detención, el encarcelamiento o la prisión de un niño se llevará a cabo de conformidad con la ley y se utilizará tan sólo como medida de último recurso y durante el período más breve que proceda; c) todo niño privado de libertad será tratado con la humanidad y el respeto que merece la dignidad inherente a la persona humana, y de manera que se tengan en cuenta las necesidades de las personas de su edad. En particular, todo niño privado de libertad estará separado de los adultos, a menos que ello se considere contrario al interés superior del niño, y tendrá derecho a mantener contacto con su familia por medio de correspondencia y de visitas, salvo en circunstancias excepcionales; d) todo niño privado de su libertad tendrá derecho a un pronto acceso a la asistencia jurídica y otra asistencia adecuada, así como derecho a impugnar la legalidadde la privación de su libertad ante un tribunal u otra autoridad competente, independiente e imparcial y a una pronta decisión sobre dicha acción”.
Finalmente, el art. 38 dispone: “1. Los Estados partes se comprometen a respetar y velar por que se respeten las normas del derecho internacional humanitario que les sean aplicables en los conflictos armados y que sean pertinentes para el niño. 2. Los Estados partes adoptarán todas las medidas posibles para asegurar que las personas que aún no hayan cumplido los quince años de edad no participen directamente en las hostilidades. 3. Los Estados partes se abstendrán de reclutar en las fuerzas armadas a las personas que no hayan cumplido los quince años de edad”. Esta Convención también regula el comportamiento que debe llevarse a cabo en circunstancias de ser restituidos los menores. De tal manera el art. 39 dispone: “Los Estados partes adoptarán todas las medidas apropiadas para promover la recuperación física y psicológica y la reintegración social de todo niño víctima de: cualquier forma de abandono, explotación o abuso; tortura u otra forma de tratos o penas crueles, inhumanos o degradantes; o conflictos armados. Esa recuperación y reintegración se llevarán a cabo en un ambiente que fomente la salud, el respeto de sí mismo y la dignidad del niño”.
El Convenio C182 de la ONU, aprobado por la OIT en 1999, trata “sobre las peores formas de trabajo infantil”. Establece que estas formas son los distintos tipos de “esclavitud o las prácticas análogas a la esclavitud, como la venta y el tráfico de niños, la servidumbre por deudas y la condición de siervo, y el trabajo forzoso u obligatorio, incluido el reclutamiento forzoso u obligatorio de niños para utilizarlos en conflictos armados”.
El Protocolo para prevenir y sancionar la trata de personas, especialmente mujeres y niños, que complementa la Convención de Naciones Unidas contra la Delincuencia Organizada Transnacional señala: “Por ‘trata de personas’ se entenderá la captación, el transporte, el traslado, la acogida o la recepción de personas, recurriendo a la amenaza o al uso de la fuerza u otras formas de coacción, al rapto, al fraude, al engaño, al abuso de poder o de una situación de vulnerabilidad o a la concesióno recepción de pagos o beneficios para obtener el consentimiento de una persona que tenga autoridad sobre otra, con fines de explotación. Esa explotación incluirá …la explotación de la prostitución ajena u otras formas de explotación sexual, los trabajos o servicios forzados, la esclavitud o las prácticas análogas a la esclavitud, la servidumbre o la extracción de órganos… Por ‘niño’ se entenderá toda persona menor de dieciocho años”1.
El texto de la ley 26.061, ratifica la obligatoriedad de la Convención y de la ley en todo el territorio de la República Argentina. En el art. 3°, define que se entiende por interés superior, “A los efectos de la presente ley se entiende por interés superior de la niña, niño y adolescente la máxima satisfacción, integral y simultánea de los derechos y garantías reconocidos en esta ley”. Después de señalar las obligaciones familiares, estatales y determinar que deberán llevarse políticas públicas para satisfacer el objeto de la ley, el art. 9° establece el derecho a la dignidad y a la integridad personal y dice: “Las niñas, niños y adolescentes tienen derecho a la dignidad como sujetos de derechos y de personas en desarrollo; a no ser sometidos a trato violento, discriminatorio, vejatorio, humillante, intimidatorio; a no ser sometidos a ninguna forma de explotación económica, torturas, abusos o negligencias, explotación sexual, secuestros o tráfico para cualquier fin o en cualquier forma o condición cruel o degradante”. Queda consagrado el derecho a la vida; a la integridad psíquica, física, moral y sexual; a tener educación, y a ser libres; entre otras enumeraciones.
A su vez, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en 1998 sancionó la ley 114 (protección integral de los derechos de niños, niñas y adolescentes) ratificando en lo esencial las disposiciones de la Convención y de la ley 26.061. Tantola última ley citada como la ley 114, crean organismos de aplicación para la protección de los niños y adolescentes comprendidos en el ordenamiento legal.

2. Las causas del tráfico y sus consecuencias
Las organizaciones internacionales que tienen incumbencia en el tema, como los estudiosos de estos hechos de esclavitud, y periodistas que han concurrido a los lugares de explotación para hacer reportajes, coinciden en afirmar que los niños son obligados a trabajar por la pobreza aplastante de sus familias. Los traficantes ganan la confianza de sus padres haciéndoles regalos o entregándoles dinero, afirmándoles que sus hijos serán cuidados y que se les dará trabajo con lo cual podrán ayudarlos. Algunos padres conocedores de estas promesas, engañados ofrecen voluntariamente a sus hijos, por muy poco dinero. El secuestro constituye otra modalidad para proveerse del trabajo de niños esclavos. Otro sistema consiste en ofrecer empleo en otro país, a las niñas mayores; cuando llegan le quitan el pasaporte o la documentación que tengan y el trabajo consiste en prostituirse. Con lo que ganan tienen que pagar el pasaje, la casa, comida, la comisión para el que regentea el prostíbulo, es decir que es una deuda de por vida. O sea, que el traficante genera deudas para ser pagadas mediante esclavitud. Hay varios motivos sociales y económicos que permiten fácilmente capturar niños para convertirlos en esclavos. En África, la familia tradicional se ha desintegrado y debido a los estragos que efectúa la pandemia del sida, los niños quedan huérfanos desde temprana edad y como consecuencia, la familia extendida tiene poco trato con ellos. Por eso, la familia concernida es fácil de convencer por una pequeña suma de dinero, prometiéndoles que el niño seguirá enviando ayuda económica desde su lugar de trabajo.
Las niñas desde temprana edad son empleadas en el tráfico sexual y en trabajos domésticos carentes de descanso. Los niños y niñas son obligados a trabajar generalmente en agricultura; en construcción; en minas; fábricas de pirotecnia o de ladrillos; en la guerrilla; en venta callejera; en las plantaciones de cacao y de algodón; soplado de vidrio; transporte de vidrio incandescente; materiales tóxicos usados en tintorerías, y trabajo en fundiciones, entre otras tareas peligrosas para el menor. Estos niños sufren severos accidentes al realizar tareas para las cuales están incapacitados tanto psíquica, como físicamente. Esencialmente, los que trabajan en la minería y otras actividades de alto riesgo mencionadas precedentemente, según investigaciones realizadas por la OIT presentan retraso de crecimiento, deterioro neurológico, e invalidez por accidente. La desnutrición crónica es típica en todos los trabajos realizados en condiciones de esclavitud. El trato y los daños que sufren estos niños son inimaginables, una noticia que conmueve fue el rescate de 31 niños obligados a tomar anfetaminas, para rendir 18 horas de labor2. Los lugares de trabajo, en cuanto a la iluminación, como la ventilación y las condiciones sanitarias son siempre deficientes y las precauciones de seguridad son mínimas. Esta inaptitud ambiental es otro factor de alto riesgo, que constituye otra violación a los derechos humanos del niño. Según informes de las Naciones Unidas, estos niños desde temprana edad sufren brutalidad física, son maltratados verbalmente, pasan hambre, son aislados, vigilados para que no escapen, intimidados, sufren acoso sexual, no tienen acceso a la escuela y algunos son asesinados. La vida que les obligan a llevar les produce profundos traumas psicológicos. La separación de sus familias y de su entorno les ocasiona severas depresiones. Los ínfimos salarios que les pagan, en los casos que los reciben, de alrededor de 10 a 25 dólares mensuales permite afirmar que constituyen una mano de obra casi gratuita. Es decir, que la ayuda para los padres constituye una quimera, es una excusa utilizada por estos traficantes para llevarse a los niños y explotarlos.

3. Casos
Relataré unos pocos casos muy resumidos, cuyo muestreo entiendo suficiente para demostrar que en este tercer milenio en forma humillante y con gran peligro para la salud de los menores, se incumplen los derechos humanos de éstos. Derechos reconocidos internacionalmente, ratificados por gran número de naciones. En este siglo XXI, podemos referirnos a una epidemia de esclavización de niños.
a) Los muditos de Jackson Heights
En 1977, fue descubierto que un grupo de 55 niños mudos vendía llaveros por un dólar en trenes y subterráneos de Nueva York. La prensa los denominó “los muditos de Jackson Heights”; habían sido trasladados desde México por una banda que se dedicaba a esclavizar niños pequeños. Los menores recibían castigos corporales y en este caso carecían de salario3.
b) Niños soldados
1) Esclavitud de niños ugandeses. Por iniciativa del gobierno de Uganda, y la organización para las migraciones, en colaboración con Unicef y varias ONG, se pudo liberar y repatriar desde Sudan a 45 niños ugandeses que habían sido secuestrados por el Ejercito de Resistencia del Señor (ERS). El ERS ha secuestrado a miles de niños con fines bélicos violando los derechos de la infancia de estos menores. Fueron extraídos de sus hogares para ser utilizados como soldados, porteadores y esclavos sexuales de los soldados de mayor rango. Muchas niñas quedan embarazadas a temprana edad, sin tener aptitud para ser madres, lo que implica para ellas otro drama, carecen de la ayuda de su madre, de asistencia psicológica, de un entorno que las contenga. Viven en medio de la agresión y del abuso ya que son reiteradamente violadas. El rito de iniciación de estos niños en la lucha armada, incluye brutales actos de violencia, como matar a otros niños cautivos que intentaron fugarse. En el informe de Unicef, se denomina “migrantes de la noche” a las familias que a la noche dejan sus casas, para evitar que los integrantes del ERS los ataquen y rapten a sus hijos4. En el año 2003, 50 niños que habían sido secuestrados por el ERS, murieron ahogados cuando los guerrilleros los obligaron a vadear el río Moroto. Los menores tenían entre 9 a 15 años de edad, y fueron obligados a entrar para constatar la profundidad del río, antes de pasar los soldados del ERS. No podemos negar que tal actitud constituye un genocidio5. José Carlos Rodríguez trabajó en una parroquia durante 18 años en el norte de Uganda, y a pesar de haber estado siempre con niños que se escaparon de la guerrilla nunca se acostumbró a la mirada de infinita tristeza de estos menores.
En su relato “Una tarde con cinco niños soldados”, recalca los graves problemas de salud que contraen éstos en su cautiverio. Muy comunes son los dolores de espalda o de pecho, ya sea por los castigos que se les aplica ante la menor falta, o bien, por el peso que tienen que cargar. De los relatos que efectuó seleccioné el de Irene, quien fue secuestrada en 1998, a los 11 años de edad y permaneció en la guerrilla hasta el 2005, o sea que pudo escaparse a los 18 años de edad. Irene relató que el peor recuerdo que tiene fue después de su secuestro, las varias semanas que tuvo que caminar atada con 100 niños hasta llegar al campamento. Si bien, a la noche caía rendida no podían descansar bien, por las cuerdas que los sujetaban. Afirma que perdió la oportunidad de estudiar, de trabajar normalmente y no sabe si alguien querrá casarse con ella. En su esclavitud fue obligada a ser concubina de un comandante mucho mayor que ella, fue soldado y porteadora. Tiene una bala en un brazo que además de causarle dolor, constituye un obstáculo para trabajar. De los relatos de todas estas niñas que fueron obligadas a ser concubinas con quienes tenían alto rango en la guerrilla, algunas con hijos, surge que encuentran muchas dificultades para que las “tomen en serio” –según sus propias expresiones–, y no logran casarse. Tienen relaciones que traen aparejadas más hijos. Es así que siendo jóvenes de alrededor de 25 años, tienen hijos de diferentes padres, que no se hacen responsables de estos niños6.
2) Reclutamiento de menores. Colombia es el cuarto país del mundo con mayor número de niños combatientes después del Congo, Ruanda y Myanmar. Todos estos menores son obligados a renunciar a sus derechos esenciales7. Los factores que inciden en el reclutamiento de menores en Colombia, son varios, además de los mencionados anteriormente; influye la existencia de un conflicto armado en el país, que no ha sido resuelto con éxito, y que tiene diversos actores enfrentados desde hace más de cuatro décadas. Hay una dinámica de violencias, desde la violencia armada de arriba, y la violencia de abajo como instrumento de resistencia o de relación con el reparto de bienes, oportunidades o cuotas de poder. Todo lo cual hace necesario agregar nuevos combatientes para continuar la lucha. Se ha comprobado que han utilizado niños en actividades de inteligencia, y en la realización de campañas cívico-militares.
Además, encuentran que los menores son muy bien utilizados como informantes y combatientes, para lo cual reciben adiestramiento especial. Se abusan de la situación de vulnerabilidad de los menores y se los capta bajo falsas promesas como “la vida del guerrero” un futuro prometedor y dinero fácil.
Dice la doctora Ramírez Barbosa: “La ausencia de oportunidades, acceso a la educación y a condiciones dignas de subsistencia incide en que los menores ingresen a las organizaciones armadas irregulares. Sumado a situaciones de maltrato, violencia doméstica e inseguridad alimentaria que aumentan la situación de vulnerabilidad”. Además, “algunos niños recurren a las organizaciones criminales huyendo de la violencia familiar, el abuso físico o sexual, o en búsqueda de una ‘familia’ que le proporcione cariño”. Es decir, que la vulnerabilidad de estos niños abarca varias carencias, que van mas allá de lo material. Los derechos fundamentales de estos menores se encuentran violados, ya que son obligados a participar en ejecuciones sumarias, torturas, asesinatos, secuestros, ataques a civiles, instalación de minas antipersonas, entre otras situaciones crueles y humillantes.
c) Robo de menores en Haití
El terremoto reciente de Haití (enero de 2010) y sus consecuencias devastadoras, posibilitaron de acuerdo a un informe de Unicef la desaparición de al menos 15 chicos, que se encontraban alojados en hospitales, al 22 de enero del 2010. Por tal hecho, se responsabiliza a las redes de trata con fines ilegales. Antes del terremoto había 380.000 huérfanos en Haití, suma que ha ido en aumento a raíz de esta desgracia8.
d) Niños esclavos en el lago Volta, Ghana (África)
Algunos pescadores locales han admitido que han comprado niños por 28 dólares cada uno, para que trabajen como esclavos en la reparación de redes y botes. En el año 2006, fueron liberados 600 niños por intermedio de la IOM –Organización Internacional para la Migración– y por APPLE –Association of People for Practical Life and Education–. A pesar de esto la esclavitud perdura9.
e) Niños esclavos para confección de alfombras (India)
Los niños esclavos que trabajan en la elaboración de las cotizadas alfombras indias para exportación, son niños que no tienen más de nueve años. Como retrete utilizan una cazuela, al mediodía le dan un plato de lentejas aguadas. El polvillo de la lana ingresa a los pulmones y nariz de los niños, lo que a temprana edad le ocasiona serios problemas pulmonares. Sus dedos terminan arruinados con abrasiones ocasionadas por los hilos, y con úlceras de difícil curación. Se calcula que en este país hay 100.000 esclavos niños que trabajan en la confección de alfombras. Hay organizaciones que trabajan para rescatarlos, pero su éxito es muy relativo.
f) Niños esclavos en África - Costa de Marfil
En Costa de Marfil hay ricas plantaciones de cacao, que demandan mano de obra de niños esclavos, que quedan en mano de depredadores de niños. En la noticia periodística que tengo como base para este informe10, el autor relata que en el poblado de Debounta, en Benín, un traficante compró a sus padres dos niños y un adolescente por la suma de 50 euros, afirmando que era para trabajar en un proyecto internacional en la Costa de Marfil, ocultándoles que en realidad era para trabajar en las plantaciones de cacao. Atravesaron tres países del Golfo de Guinea para llegar a Costa de Marfil.
El trato con los capataces era el siguiente: el primer año los niños tendrían que trabajar para pagarse el pasaje. El segundo año podrían ahorrar algo de dinero, pero poco porque tendrían que descontar los gastos de comida y alojamiento y el tercer año ya podrían volver a casa pagándose el viaje. Esto es lo pactado, pero desconozco si en la realidad hay cumplimiento de estos pactos. Actualmente, en África occidental, región en la que existe un concepto de esclavitud muy arraigado, los niños son los más codiciados para que trabajen en esclavitud.

4. Conclusiones y propuestas
La esclavitud laboral, sexual y comercial de los niños es una consecuencia del trabajo empobrecido de sus padres. Es una esclavitud contemporánea, que impide a los niños concurrir a la escuela, tener una alimentación mínima para su desarrollo, gozar de una infancia donde prime el juego y el amor. Sus personalidades son deterioradas mediante el castigo, el maltrato infantil, con iniciaciones donde son obligados a matar a niños que han desobedecido.
Los testimonios están dados por las propias víctimas que han recuperado su libertad generalmente debido al trabajo de organismos internacionales y por los testimonios fotográficos sacado por periodistas, quienes a veces arriesgan su vida. En estas fotos se ve a los chicos trabajando con grilletes, collares, sujeciones en distintas formas para las diversas partes del cuerpo. Estas fotos ilustran rostros y ojos cuya tristeza y rictus de amargura lo dicen todo. Deberían adoptarse medidas eficaces en forma coordinada a nivel internacional, para que la letra de la Convención, la que para nosotros tiene jerarquía constitucional, sea una realidad social. Hay serias deficiencias que impiden obtener un progreso para mejorar este drama social. Aunque la situación es difícil, no debe ganar la indiferencia o resignación social. Hay una fórmula que debe erradicarse: esclavitud masiva de niños=genocidio. La agresión a los niños mediante su explotación laboral, sexual y comercial es una clara violación a sus derechos. Estos crímenes arrojan una cifra negra, porque las víctimas no efectúan denuncias por temor a sufrir una represalia por parte de sus secuestradores, que los damnifique a ellos o a sus familias. Los medios judiciales de que disponen, más que ayudarlos los revictimiza, por carecer de capacitación especial. La falta de programas de protección de víctimas y de testigos, es otro obstáculo para efectuar denuncias. Los grupos insurgentes ejercen vigilancia sobre las víctimas menores que pudieron salir de las organizaciones, como respecto de sus familias y testigos.
La falta de dinero para contratar personas especializadas, es otro factor adverso. El hacer denuncias o investigaciones, podría ser castigado severamente. El periodista Guy-André Kieffer desapareció hace tres años por investigar los negocios del cacao en la Costa de Marfil, primer productor mundial. Para desbaratar estas organizaciones habría que tomar medidas a nivel gubernamental, por ejemplo el misionero español Christopher Hartley pidió al gobierno español, específicamente a Zapatero que influya ante la Unión Europea para que los Estados miembros no compren el azúcar producido en la República Dominicana, porque se utilizan niños de 5 y 6 años para plantar caña, niños que legalmente no existen porque sus nacimientos no están registrados. Con respecto a la consumición de chocolates, desde hace seis años se intenta que el chocolate lleve un certificado internacional en el que conste que no proviene de cacao recogido por niños. China es el primer exportador de fuegos artificiales y Washington decidió hace cuatro años que no era procedente prohibir la importación de esos productos por “la falta de evidencia sobre la utilización de trabajo infantil forzado”11. Habría que agotar la investigación acerca de las evidencias, creo que con voluntad ello no sería difícil. Es un tema muy complejo, donde se encuentran involucrados intereses económicos muy importantes.
Se están realizando algunos esfuerzos con resultados positivos, como surge del caso de los niños soldados (ver ap. b) con un precedente, donde consta que se repatriaron 45 niños ugandeses, y en el caso de los niños esclavos (ver ap. d), que da cuenta de la liberación de 600 niños. Hay organismos internacionales que están trabajando seriamente logrando algunos resultados como los precitados y otros que no se mencionan por cuestiones de brevedad y espacio. En algunas provincias de Argentina como Córdoba, Mendoza, Jujuy, Misiones y Santa Fe, en el marco del plan nacional para la prevención y erradicación del trabajo infantil, agentes de atención primaria de la salud fueron capacitados por el equipo técnico de la Organización Internacional del Trabajo (OIT) a fin de que reconozcan las distintas características que presenta un menor cuando trabaja y al mismo tiempo denuncien dichas anomalías a las autoridades competentes. La instancia denominada “El trabajo infantil y su impacto sobre la salud” fue organizada por la Comisión Nacional para la Prevención y Erradicación del Trabajo Infantil (CoNaETI), las agencias Naciones Unidas, Unicef y OIT con el apoyo del Ministerio de Gobierno y Justicia. Es decir, que se están llevando a cabo medidas preventivas. Argentina no tiene una historia de esclavitud tan arraigada como en África, India y otros países, por eso, no es habitual escuchar que hay niños esclavos trabajando, aunque existe trabajo ilegal de niños sin llegar al extremo de esclavitud. En Estados Unidos de América, el Buró Federal de Investigaciones –FBI– rescató a 50 niñas que ejercían la prostitución, la más joven tenía 10 años y las demás entre 13 y 14 años. En esta redada se detuvo a 60 proxenetas que trabajaban en hoteles, estaciones de buses y casinos. En total hubo 700 detenidos. Realmente ver las fotos de estas criaturas sometidas a tal vejamen, constituye una prueba de valentía12. No debe callarse esta degradación de los niños en su desarrollo físico, intelectual y moral. Debemos estar alerta y denunciar ante cualquier sospecha de esclavitud de un menor o captación indebida de su voluntad. Debemos seguir trabajando por la vida, por respeto a estos niños y por respeto a nosotros mismos.




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1 www2.ohchr.org/spanish/law/pdf/protocoltraffic_sp.pdf.
2 Juan J. Aznarez enviado especial Bangkok, “El País.com”, 14/11/91.
3 http://unesdoc.unesco.org/images/0012/001227/122747s.pdf.
4 www.unicef.es/actualidad-documentacion/noticias/secuestrados-y-rescatados-la-dificil-vueltacasa-de-45-ninos-ugand.
5 Periódico de Aragón, 18/7/03.
6 Blog “En clave de África”.
7 Algunos datos de este apartado fueron extraídos –con autorización de la autora–, del trabajo El reclutamiento de menores en el marco del conflicto armado colombiano, presentado por la doctora Paula A. Ramírez Barbosa, en el III Congreso de Victimología, Madrid, 2009, Universidad Cantoblanco.
8 Diario “Clarín”, 23/1/10.
9 Diario Río Negro de la Patagonia, 18/11/07.
10 López, Xaquín, Reportaje en ruta con los niños esclavos, “El País.com”, 2/9/07.
11 www.revistapueblos.org/spip.php?article600.
12 “Crónica Viva”, 27/10/09.

NUEVO DESALOJO ABREVIADO PARA LOCACIONES. LEY 25.488. Por Enrique L. Abatti - Ival Rocca (h.)



1. Antecedentes
El 22 de noviembre de 2001 se publicó en el Boletín Oficial la ley 25.488, sancionada por el Congreso y promulgada “de hecho” –dada la inactividad al respecto del Poder Ejecutivo– el 19 de noviembre de ese año. Así, nos hallamos ante una reforma de setenta artículos del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Introdujo esta flamante norma una relevante y necesaria modificación al Código ritual, pero aquí trataremos sólo los cambios impuestos al juicio de desalojo. La Cámara alta fue cuna del proyecto reformista, a instancias del senador Branda; se receptó un reclamo que la sociedad, los juristas, las asociaciones de propietarios e inmobiliarias y hasta entidades científicas, venían pidiendo desde antaño: simplificar y abreviar los procesos para desalojar inmuebles. Acompañamos la reforma con nuestra permanente plegaria. Así, en el VIII Congreso Internacional Inmobiliario desarrollado en Buenos Aires en octubre de 2001, sostuvimos la imperiosa necesidad de reformar nuestro Código Civil en su capítulo de las locaciones y los códigos de procedimiento civil y comercial, tanto de la Nación como los provinciales, con relación al juicio de desalojo, con el objeto de abreviarlo y simplificarlo. Apuntábamos con ello a obtener una reactivación del mercado de las locaciones, infundiendo confianza a los locadores, para mejorar la oferta de inmuebles, con una consiguiente rebaja de alquileres y flexibilización de exigencias a locatarios, dando mayores facilidades en la recuperación de inmuebles ante incumplimientos, eneficiando también a los inquilinos cumplidores. Además, propusimos crear un registro de locatarios, a efectos de brindar mayor transparencia y seguridad al mercado.

2. La derogación no querida
Inexplicablemente los legisladores han derogado el proceso sumario (art. 320), transformado en ordinarios juicios que gozaban de su breve sustanciación. Creemos que se ha caído en un error y esperamos una “marcha atrás” que resuelva esa degradación.

3. Nuevo artículo 680 ter
Esta novísima reforma incorpora el art. 680 ter, estableciendo en forma obligatoria el reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda, en los desalojos por las causales de falta de pago, intrusión, cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas y uso abusivo o deshonesto. Siguiendo los lineamientos del art. 479 del Cód. Proc. Civil y Com. de la Nación, dicho reconocimiento se refiere al de lugares o cosas y se trata del inmueble objeto de la litis. El magistrado, conforme el inc. 2° de dicha norma, también podrá disponer la concurrencia de peritos y testigos al acto y, de acuerdo con el inc. 3°, en orden al art. 475, podrá mandar confeccionar planos, relevamientos, fotografías, filmaciones, exámenes científicos e incluso reconstrucción de hechos, todo ello en el marco determinado por las medidas preliminares de prueba anticipada, según el art. 326, inc. 2°, del Cód. Proc. Civil y Com. de la Nación, sin intervención de la parte contraria, pero con asistencia del defensor oficial (art. 327).

4. Agregado del artículo 684 bis
Una segunda modificación consiste en el agregado del art. 684 bis, estableciendo para las causales de falta de pago o vencimiento del plazo contractual un trámite de lanzamiento inmediato del inmueble, a solicitud del actor y previa caución real, conforme el procedimiento del art. 680 bis para la expulsión de intrusos, fijando a cargo del actor una multa de hasta $ 20.000 a favor de la contraparte, a más de ejecutarse la caución, cuando se probare que aquél obtuvo la medida ocultando hechos o documentos que prueben la relación locativa o el pago de alquileres.

5. El artículo 680 ter. Reconocimiento judicial imperativo
a) Alcances. Dispone la nueva norma el reconocimiento judicial imperativo en las pretensiones de desalojo fundadas en las siguientes causales: cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas, uso abusivo, uso deshonesto, falta de pago, vencimiento del plazo o intrusión. Como paso previo al análisis de cada causal específica de desahucio contemplada por este artículo, mencionaremos la clasificación que prima en la doctrina sobre las causales de desalojo, excluyendo las que oportunamente perdieron vigencia por las derogadas leyes de emergencia en materia de alquileres, tan dañinas al mercado locativo y que estancaron nuestro desarrollo inmobiliario.

b) Causales resultantes de las normas generales de los contratos. Son éstas una consecuencia directa del concepto de contrato según los moldes tradicionales de nuestro derecho civil.
1) Rescisión pactada, automática o no, según convención, con referencia a incumplimientos determinados en el contrato (arts. 1137 y 1197, Cód. Civil).
2) Rescisión por imperio de la ley, dada en caso de incumplimiento de prestaciones, formulada una preintimación a cumplir y pasados los quince días posteriores sin resultado positivo (art. 1204, Cód. Civil) y, en el supuesto de falta de pago de alquileres, vencidos los diez días desde la intimación de pago (art. 5°, ley 23.091).
3) Rescisión originada en la declaración judicial de excesiva onerosidad sobreviniente, ante circunstancias extraordinarias e imprevisibles (art. 1198, Cód. Civil).

c) Causas resultantes de normas especiales sobre capacidad. Se refieren a los arrendamientos de bienes de la mujer casada y del menor de edad en determinadas condiciones.
El vencimiento del plazo será como máximo de cinco años, cuando lo ha dado en locación el marido, correspondiendo el dominio a su cónyuge.

d) Causas legales específicas. Las siguientes son causales que surgen de normas específicas sobre la materia.
1) Vencimiento de los 10 años de locación, en los supuestos en que el plazo contractual haya excedido ese lapso (art. 1505, Cód. Civil).
2) Vencimiento de los términos mínimos legales según el destino (art. 1507, Cód. Civil, y art. 2°, ley 23.091).
3) En los contratos por plazos menores a los mínimos legales aludidos, aumento de la capacidad locativa por mejoras a realizar por el locador o en los casos de construcción no menor del 10% de la valuación fiscal del inmueble locado (art. 1507, Cód. Civil).
4) Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler (art. 1579, Cód. Civil).
5) Uso diferente o distinto, como principio general, aunque no cause perjuicio (arts. 1504, 1555, 1559 y concs., Cód. Civil).
6) Uso abusivo que perjudique (arts. 1507 y 1559, Cód. Civil).
7) Cesiones o subarriendos prohibidos por la ley o por el contrato (arts. 1507 y 1583, Cód. Civil).
8) Abandono del bien locado por el locatario, sin dejar “persona que haga sus veces” (art. 1564, Cód. Civil, y art. 49, ley 21.342).
9) Obra nueva realizada por el locatario que fuere nociva. Esta causal, en principio, se encuentra subsumida en la de uso abusivo (art. 1566, Cód. Civil).
10) Omisión por parte del locatario de cumplir con mejoras acordadas a su cargo y que, demandado el cumplimiento, no las realiza (art. 1567, Cód Civil).
11) Destrucción total del inmueble locado por caso fortuito (arts. 1521 y 1604, inc. 3°, Cód. Civil).

e) Causales específicas contempladas en el art. 680 ter. Ellas son las que enumeramos a continuación.
1) Cambio de destino. El supuesto más común se da cuando el locatario de una vivienda muda ese destino a una actividad comercial, acumulándose algunas veces con la causal de obras nocivas, debido a construcciones que se realizan para la adaptación funcional.
Caería en esta causal quien viola lo dispuesto por el art. 1504 del Cód. Civil, ya que cuando el destino estuviere expresado en el contrato el locatario no puede cambiarlo, y si no estuviere determinado, el goce del inmueble deberá ser conforme a su naturaleza o al que la costumbre del lugar le hace servir.
También el art. 1555 del Cód. Civil prohíbe el cambio de destino, aunque ello no le traiga perjuicio alguno al locador.
El art. 1559 legitima activamente al locador para demandar la rescisión culpable de la locación o la supresión de las causas del perjuicio, en su caso, a más de los daños y perjuicios, al locatario que cambia el destino locativo. Recordemos que el art. 1566 habilita al locador para accionar por resolución contractual en este supuesto (y también de obras nocivas).
2) Deterioro del inmueble. Si el inquilino realiza obras o trabajos en el inmueble locado que lo alteren, modifiquen o perjudiquen, el locador estará habilitado por el art. 1566 del Cód. Civil a demandar la resolución del contrato.
3) Obras nocivas. Cuando el locatario realiza obras que perjudiquen el inmueble, el locador puede exigir el desalojo (art. 1566, Cód. Civil). Obra nociva es la que daña o resulta perniciosa para el inmueble locado. En el supuesto de resolución por esta causal, no rige el plazo de gracia que prevé el art. 1204 del Cód. Civil.
4) Uso abusivo. Se da este supuesto cuando el inmueble es usado desaprensivamente por el locatario, incluso causándole daño o deterioro, sea culposo o intencional, causado por el mismo inquilino o por sus convivientes, dependientes o huéspedes. Procede el desalojo conforme se desprende de los arts. 1559 a 1563 del Cód. Civil.
5) Uso deshonesto. Al utilizarse el bien para fines deshonestos, el desalojo procede de inmediato (arts. 1503 y 1507, Cód. Civil).
6) Falta de pago. El caso está regulado en el art. 684 bis del Cód. Proc. Civil y Com. de la Nación (incorporado por la ley 25.488). Se entiende referido a la falta de pago de alquileres de dos períodos consecutivos, y procede el desalojo ante la intimación previa cursada a ese fin (art. 1579, Cód. Civil, y art. 5°, ley 23.091).
También quedan, ante ese supuesto, resueltos los subarrendamientos (art. 1606, Cód. Civil). Si hay cláusula contractual estableciendo que las expensas o los impuestos territoriales integran el alquiler, también procede la resolución por falta de pago de los mismos.

f) Requisitos. Deberá cumplirse este reconocimiento obligatorio: a) previamente al traslado de la demanda; b) en los cinco días de dictada la providencia; c) personalmente por el juez, ya que es una medida indelegable y si la realizara el secretario u otro funcionario del juzgado carecería de valor probatorio para el presente supuesto, porque el nuevo artículo en comentario determina claramente y con especificidad que debe ser el juez quien realice la diligencia; así, entendemos que no sería de aplicación lo dispuesto por el art. 480, que posibilita la presencia del juez o los miembros del tribunal que éste determine, y d) con la asistencia del defensor oficial, ya que no está contemplada la concurrencia de los representantes y letrados de la parte demandada, pero nada impediría la presencia de la parte actora y sus letrados.
Esta diligencia preliminar de reconocimiento judicial viene a reemplazar al “mandamiento de constatación” que se cumple, por ejemplo, en el caso del desalojo de intrusos contemplado en el art. 680 bis, para identificar a los ocupantes del inmueble, que en la práctica suele demorarse por el cúmulo de tareas de los oficiales de justicia. En cambio, con el nuevo trámite el reconocimiento será realizado en los cinco días de dictada la primera providencia en el juicio. Para defender derechos de los demandados, al tratarse de un trámite inaudita parte, estará habilitado el defensor oficial. El trámite tiene su importancia, ya que el juez tendrá contacto directo con el lugar, la finca y sus ocupantes, lo cual será de utilidad al momento de ordenar o no la desocupación inmediata del inmueble.

6. La vía de prorrogación jurisdiccional

Aunque la reforma comentada rige sólo en el Código Procesal local (Capital Federal), por la llamada prórroga de jurisdicción prevista en los contratos de locación [Abatti-Rocca (h.), 1500 modelos de contratos, cláusulas e instrumentos, Bs. As., Abacacía] y al adoptar los tribunales nacionales para el caso de controversias, podrían beneficiarse con la rapidez del nuevo procedimiento los locadores cuyos inmuebles estuvieren en otras jurisdicciones (provincias).

7. Consolidación y unificación de leyes procesales locales
Es inconcebible que nuestro sistema procesal y de abogación padezca todavía la disgregación que trae mantener tantos sistemas diferentes de procedimientos y de colegiación. ¿No habrá llegado la hora de plasmar las reformas constitucionales que nos conduzcan a un sistema nacional y único?

LA EMOCION VIOLENTA EN EL DERECHO CRIMINAL. Por Hugo Lopez Carribero


La ley emplea el término emoción violenta. No explica el significado del término, propio de una ciencia auxiliar, por ser un concepto psicológico. Aquí radica la primera dificultad para el intérprete.
Hasta no hace mucho tiempo, la novedad del vocablo excluía la posibilidad de darle contenido mediante aportes de jurisprudencia y de doctrina.
Inmediatamente se sancionado el Código penal, aparecieron distinciones teoréticas terminantes entre los significados de pasión y emoción. El tema es de índole psicológica. La superación de esta distinción fue muy difícil para el jurista.
Por otra parte, la psiquiatría admite casos en que la emoción se torna patológica y lleva al agente a la inmimputablidad. Ahora los médicos tienen la palabra, pero el juez y el abogado han de hacer oír la suya, definitivamente en tema tan arduo.
La reforma oportunamente incorporada por el Senado trajo el concepto de estado de emoción violenta, perteneciente a una ciencia del ser.
Era imprescindible agregar una exigencia que impidiera la comisión de un modo frío, reflexivo, del homicidio provocado o de la muerte de los adúlteros sorprendidos in fraganti. En efecto, antiguamente las normas jurídicas reprimían atenuadamente el homicidio provocado y otorgaba la impunidad al cónyuge, sólo contenían elementos objetivos, sin remisión alguna al estado de ánimo del sujeto activo de conductas tan grave.
Claro está que quien meta en esas circunstancias debía estar con el ánimo turbado intensamente. La sorpresa del adulterio del cónyuge y la provocación por injurias ilícitas y graves como agresiones del mundo exterior debían causar en el ánimo del ofendido violentos estados afectivos.
Pero esta presunción, apoyada en lo que suele ocurrir, no impide que el delincuente impávido, impasible, imperturbable, pueda ejecutar con tranquila reflexión su reacción vengativa.
Pues entonces, para impedir que estos sujetos sobremanera peligrosos sean beneficiados por sanciones fuertemente atenuadas, se adoptó la fórmula de los juristas suizos: estado de emoción violenta. La emoción, suyo sentido semántico y psicológico consiste en la conmoción del ánimo, cuantificada por las características de violencia y de estado.
En los primeros tiempos la jurisprudencia se orientó con metáforas materiales tales como estados “explosivos”, “ebullición” del alma, “vendaval” psicológico, “estallido” pasional. Otras decisiones judiciales, fueron más esclarecedoras al hablar de “imposibilidad de reflexionar”, y de ésta última manera se acercaron al ser humano de la mejor manera jurídica.
Ni la psicología ni la semántica exigen tales extremos. Lo que de modo patente la ley repulsa es el crimen frío, sereno, tranquilo, impávido, impasible.
El texto de la ley establece que la pena disminuida en esta clase de homicidios corresponde siempre que las circunstancias hicieren excusables. Pero no especifica qué debe excusarse: si la emoción o el hecho delictivo, tal como se cometió en sus condiciones objetivas, o el comportamiento del autor, como un suceso histórico en todos sus elementos, antecedentes, personalidad de los autores del drama y éste mismo en su integridad. La decisión que se adopte al respecto, sin guía alguna en la ley, es de definitiva importancia para la aplicación de la figura privilegiada.

MEJORAS EN LA LOCACIÓN. ¿DE QUIÉN, CUÁNDO Y POR QUÉ?. Consecuencias de su apropiación inmediata o mediata. Por Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h)


1. Introducción
Tanto al renegociar, como en la fijación convencional, arbitral o judicial del valor locativo de una finca con “mejoras”, será apreciable para determinar ese quantum saber cuándo han sido construidas, por quién y de quién son y desde cuándo. Porque si son del locador cuando construidas, al ser de su propiedad desde ese instante, consecuentemente, el bien debe ser tasado con ellas. Pero si la incorporación se ha convenido –como es de práctica común– al finiquito, al valuar el inmueble durante el decurso contractual para la fijación de los próximos alquileres, pendiente el plazo (p.ej., en una renegociación), las mejoras no serán computadas y, el inmueble será tasado sin ellas.
En estos tiempos, son frecuentes las estipulaciones que contemplan diversos mecanismos para retasar alquileres; habrá de cuidar su eficacia1; algunas se presentan formuladas equívocamente, especialmente aquellas que llaman a “las partes a renegociar el alquiler cada 6 meses de acuerdo a la tasa de inmobiliarias” (cláusula que en muchos casos terminará en litigio por cumplimiento de contrato o fijación de monto), además, podrán presentarse conflictos a la hora de fijar los valores, consecuencia de haber o no previsto la apropiación (incorporación) inmediata de las nuevas mejoras al patrimonio del locador. De todos modos, recordamos que un método conveniente para dinamizar los valores locativos será pactar alquileres como obligación alternativa, a elección del locatario (art. 635 y ss., Cód. Civil) entre: a) un alquiler escalonado en pesos o moneda extranjera, y b) la fijación del precio por tercero, como sería el promedio de tasaciones de dos inmobiliarias de la zona del inmueble (una designada por el locador y otra por el locatario). En la práctica opera así: se pacta una cláusula que imponga un alquiler escalonado de X dólares para el primer semestre o año, de X dólares para el segundo semestre o año y así sucesivamente, hasta el finiquito y se le otorga al locatario la opción alternativa de requerir a terceros (una inmobiliaria designada por él y otra por el locador), que justiprecien la locación. O sea, cuando el inquilino no ejerce la obligación alternativa (fijación por las inmobiliarias del alquiler “de plaza” o mercado en cada semestre o año), tendrá forzosamente que pagar el otro alquiler previsto (sean dólares o pesos escalonados) y, que corresponda a cada período, si no correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado por la causal de falta de pago de los alquileres. También se podrá usar otra obligación con derecho a elección, como alquiler alternativo y a elección del locatario: a) escalonado en dólares, o b) en pesos y reajustado con el CER (conf. arts. 637 y 640, Cód. Civil). En la práctica opera así: se pacta un alquiler escalonado de X dólares para el primer semestre o año, de X dólares para el segundo semestre o año y, así sucesivamente, hasta finalizar el plazo contractual, con la opción o facultad alternativa de pagar entre ese y un diferente alquiler (p.ej., básico prefijado en pesos al comienzo del contrato, reajustado por el CER u otro índice de reajuste); aquí nuevamente es el locatario quien decide qué pagará. Así cuando el inquilino no opta por la obligación alternativa indexada, forzosamente pagará el alquiler en dólares que corresponda a cada período o correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado por la causal de falta de pago de los alquileres. En este sistema también podrá preverse un alquiler facultativo, cual sería fijar un precio de la locación, p.ej., en dólares con la facultad del locatario de cancelarlo en pesos, con un predeterminado reajuste.
Por lo visto precedentemente, al tratarse de obligaciones alternativas o facultativas del locatario, no se viola la prohibición de indexar, pues su decisión será voluntaria (autonomía privada, conf. art. 1197, Cód. Civil) y si judicialmente se declarara la nulidad de reajustarlos (p.ej., CER), igualmente quedaría indemne el otro alquiler previsto –dólares, tanto escalonados como progresivos–2. Por ello es importante destacar que en las obligaciones facultativas la nulidad de la accesoria no perjudica a la principal (art. 650, Cód. Civil) y en las alternativas, la nulidad, imposibilidad o cualquier otra vicisitud que sufra alguna prestación, tampoco influye en las demás, por ello, la ineficacia de alguna prestación en cualesquiera de los regímenes obligacionales (facultativa o alternativa) no influye en la existencia o validez de la obligación3. Este sistema es diametralmente distinto a la mala práctica de pretender fijar el alquiler por el arbitrio de inmobiliarias, sin prever una obligación alternativa, porque si el inquilino lo rechaza, el locador debería demandarlo por cumplimiento de contrato (como obligación de hacer), con el consiguiente dispendio de tiempo y dinero e impercepción de alquileres durante un lapso prolongado.
Por ello, aquí, si bien reseñamos el panorama general de las mejoras locativas, enfatizamos en el análisis de las consecuencias positivas y negativas tanto desde la óptica del inquilino, como del locador, respecto a la incorporación inmediata o mediata de las mejoras obligatorias o no.

2. Noción
Las mejoras en la locación son aquellos gastos útiles y reproductivos que con determinados efectos legales hace, en propiedad ajena, quien tiene respecto a ella algún derecho derivado de las posibilidades de uso (comodato) y del arrendamiento. En general, están definidas en el Código Civil en el Título VIl (de las obligaciones de dar), Capítulo I (de las obligaciones de dar cosas ciertas), art. 591 y, pueden ser: a) necesarias. Aquellas sin las cuales el inmueble no podría ser conservado; b) útiles. Las que no siendo indispensables para la conservación del inmueble, sin embargo resultan provechosas para el locatario o el locador, y c) voluntarias. Las realizadas en beneficio exclusivo de quien las incorporó, como las de recreo o esparcimiento y las de mero lujo o suntuarias.

a) Facultad del inquilino para hacer mejoras
Como principio general, el locatario puede –salvo pacto en contrario–, realizar en la finca arrendada ciertas mejoras y, según su clase, le cabrá exigir del locador que reembolse los gastos irrogados. Como regla básica el inquilino puede realizar todas aquellas que fueran para su utilidad o comodidad, siempre que no alteren la forma del inmueble (art. 1533, Cód. Civil) o que no resulten nocivas o cambien su destino o que estuvieren prohibidas por el contrato (art. 1562, Cód. Civil), ya que, en contrario, el locador podrá resolver el contrato (art. 1565, Cód. Civil), impedirlas o, exigir su demolición si ya fueron efectuadas o exigir que al final de la locación se restituya el inmueble al estado original, tal cual como lo recibió el inquilino (arts. 1565 y 1566, Cód. Civil).

b) Cómo licenciar las mejoras potestativas
Como el tema de las mejoras no es de orden público, podrá negociarse al respecto cuanto las partes libremente decidan (art. 1197, Cód. Civil), pero convendrá tener en claro ciertos parámetros para autorizarlas: 1) proyecto de obra elaborado por profesional idóneo; 2) materiales a utilizar; 3) estética; 4) plazos; 5) seguros; 6) medidas de prevención; 7) registraciones y habilitaciones; 8) molestias a terceros; 9) tasación de las mejoras; 10) de quién son y cuándo; 11) inejecución; 12) subsistencia o demolición; 13) penalidades por incumplimientos.
El art. 1542 del Cód. Civil establece con suma rigurosidad que cuando se trate de mejoras que el locatario no tiene derecho a realizar sin autorización expresa, deben ser designadas concretamente y si el locador se obliga a pagarlas, debe establecerse el monto máximo que el inquilino puede gastar y, si se decide compensar con alquileres, la cantidad de ellos que se imputarán. Y en caso de omisión de alguno de estos requisitos, la autorización expresada en el contrato se tendrá por no escrita y si se hubiere estipulado por instrumento separado, se considerará nulo. Reforzando esta postura, el art. 1543 del Cód. Civil, impone que la única prueba de la autorización para hacer estas mejoras será por escrito.
Al respecto Zago, recordando a Machado, exponen que cuando el locador confiese (como prueba de confesión) haber otorgado la autorización del art. 1542, si lo hace expresamente, esto no se puede desechar, pues es la mejor prueba contra el locador, pero no perjudicará a los terceros en caso de concurso; el locador puede negarse a contestar preguntas, porque no está obligado a proporcionarle prueba al locatario y su negativa no deberá ser tomada como una confesión. Y aclaran que Freitas, en el art. 2356 del Esboço, se refiere al art. 1949, donde se excluyen la confesión extrajudicial puramente verbal, las presunciones judiciales y los testigos, agregando que la expresión “no pueden ser probadas sino por escrito” se debe entender como excluyente de cualquier otra, pues de otro modo se haría decir a la ley lo contrario de lo que expresa claramente4.

c) Mejoras obligatorias para el inquilino
Son las derivadas de obligaciones convencionales (arts. 1137 y 1197, Cód. Civil). El art. 1567 del Cód. Civil establece que cuando el locatario se obligó a realizar determinadas mejoras sin compensación alguna por el locador, éste puede exigirle que las haga en el plazo convenido, bajo pena de resolver el contrato locativo. Y si el inquilino recibiese alguna compensación dineraria o bonificación o disminución del alquiler e incumpliere su obligación de hacer las mejoras, deberá restituir al locador el dinero recibido para realizarlas, más sus intereses, o el locador podrá accionar judicialmente por cumplimiento de la obligación o resolución del contrato más los daños y perjuicios o, si se plasmó, ejecutar la cláusula penal. Es común que el locador conceda alguna compensación al inquilino, como la bonificación parcial o total de algunos meses de alquiler; es por ello importante redactar adecuadamente la cláusula correspondiente, siguiendo las pautas arriba enumeradas.
Incluso, se ha sostenido judicialmente que el locador tiene derecho a iniciar proceso ejecutivo contra el locatario obligado a realizar mejoras y que incumplió con dicha carga, cuando el primero tuvo que pagarlas.
Jurisprudencia. “No sólo procede el juicio ejecutivo para el cobro de alquileres o rentas, sino también para cualquier otra deuda derivada de la locación. Así, se encuentran amparadas por este procedimiento, las deudas por reparaciones de deterioros, pago de mejoras a las que el locatario se obligó contractualmente y que pagó el locador a costa de aquél, cláusula penal por retraso en el pago del alquiler, repetición de impuestos, suministro de luz eléctrica y servicio telefónico, etcétera”5.

d) Construcciones que no son mejoras
Las mejoras propiamente dichas, para ser consideradas tales, requieren de un adosamiento al inmueble. Las construcciones provisorias o que no pierden su individualidad o que son separables en cualquier momento sin menoscabo de su materia o estructura, no serán consideradas mejoras6, como por ejemplo: tabiques de subdivisión, revestimientos de paredes o techos, construcciones muebles, estructuras de hierro desarmables, antenas satelitales domiciliarias para TV, antenas para radioaficionados.

e) Reembolso por mejoras
El locador sólo está obligado a reembolsar al inquilino las mejoras, en los siguientes casos, conforme lo establece el art. 1539 del Cód. Civil: 1) si en el contrato o posteriormente lo autorizó a realizarlas y se obligó a pagarlas, comprometiéndose o no el locatario a hacerlas; 2) si lo autorizó para hacerlas y después de hechas se obligó a pagarlas; 3) si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el inquilino hiciese en caso de urgencia; 4) si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque el locador no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas; 5) en el caso de las voluntarias, si por culpa del locador se resolviese el contrato, y 6) en la locación por tiempo indeterminado, si el inquilino fue autorizado para realizarlas y no pudo disfrutarlas por haberle exigido el locador la restitución del inmueble.
Jurisprudencia. “La locadora, en principio, debía hacer la obra para cumplir la exigencia del art. 1514 del Cód. Civil y está obligada a pagar las mejoras que autorizara (art. 1539, inc. 1°, Cód. Civil), ésta es una obligación de reembolsar al locatario lo que él mismo hubiere pagado y sólo en la medida de la utilidad aportada, es decir, siempre la suma que resultare menor, comparando lo gastado y el valor agregado al inmueble. Pero no da derecho al tercero que realizó la obra a accionar contra el propietario del inmueble cuando, el inquilino, como ocurre en el caso de autos, al dejar de pagar los alquileres y restituir la tenencia, disolviendo el contrato de locación, ningún reclamo hizo sobre eventuales créditos, por lo que tampoco es procedente la subrogación”7.
“Lo prescripto en el inc. 4° del art. 1539 del Cód. Civil debe interpretarse en el sentido que el inquilino podrá hacer valer su derecho de reintegro, si el contrato se ha resuelto antes de su conclusión normal, por motivo no imputable al locatario, es decir, por culpa del locador o fuerza mayor. Mas si se resolvió por culpa del locatario o por haber llegado la locación a su término este último no tiene derecho al pago de las mejoras útiles, porque la ley quiere que él no introduzca otras que aquellas cuyo goce durante el tiempo que resta del contrato, le compensen suficientemente del gasto realizado”8.
“Si bien en principio el arrendatario está autorizado a retirar las mejoras, si de la separación no resulta daño a la cosa arrendada o que, ante ese hecho, restituya la cosa en el estado a que se obligó o en que la recibió, resulta obvio que no podrá retirar las mejoras al locatario aunque al hacerlo no produjera ningún perjuicio a la cosa, si en el contrato se estipuló que quedarían en beneficio del inmueble”9.

f) Las mejoras y el IVA
Las mejoras obligatorias tributan IVA desde el inicio de la obligación de pagar el alquiler, se prevea o no su paso al patrimonio del locador al momento de su construcción o a la restitución del inmueble10.

g) Abandono y mejoras
Conforme al art. 1619 del Cód. Civil, aunque el locador abandonare la finca arrendada no se eximirá por ello de pagar las mejoras autorizadas que se obligó a solventar al inquilino, ya que se trata de una obligación personal11.

h) Mejoras obligatorias incumplidas
Diversas serán las situaciones, según se presenten: 1) Al momento de la finalización del contrato por vencimiento de plazo. El locador tiene derecho a exigir el cumplimiento o ejecutar la cláusula penal si ésta se previó o accionar por daños y perjuicios; 2) A la finalización del contrato por rescisión culpable. El locatario pierde su derecho a indemnización de las mejoras autorizadas o expresamente consentidas por el locador en caso de rescisión por mora en pagar el alquiler; 3) A la finalización por resolución de los arts. 8° y 29 bis de la ley 23.091 (resolución anticipada sin expresión de causa por el locatario). Por el principio del art. 1201 del Cód. Civil, el locatario no podrá rescindir, hasta que cumpla todas las obligaciones a su cargo emanadas del contrato, entre ellas la de hacer las mejoras, consecuentemente, el locador podrá negarse a aceptar la resolución y se seguirán devengando los alquileres; 4) Por cumplimiento defectuoso. El locador puede exigir el cumplimiento completo o ejecutar la cláusula penal si ésta se previó, o accionar por daños y perjuicios.

i) Cuándo pactar la incorporación de mejoras
1) Desde luego, en el contrato original; 2) por acuerdo, en cualquier momento, rigiendo el contrato; 3) convencionalmente, en el acto de prorrogar el plazo; 4) cuando se renegocia el contrato; 5) en una transacción; 6) ante los pedidos de quita en alquileres o aumento del plazo locativo; 7) al transferirse la locación; etcétera.

j) Desalojo para aumentar la locatividad de la finca (art. 1507, inc. 4°, Cód. Civil)
Por las mejoras no disfrutadas al inquilino se le deberá indemnización cuando se lo tenga que desalojar, al invocar el locador la causal de aumento de la capacidad locativa del inmueble o mejoras que impliquen un mínimo del 10% de la valuación fiscal. Se trata de una causal no culposa de desalojo que permite al locador resolver anticipadamente el contrato, durante la vigencia del plazo mínimo legal de dos o tres años, según se trate de vivienda o de los restantes destinos. La finalidad de la ley es incentivar al locador a aumentar la capacidad locativa en más de un 10% del valor fiscal, lo cual en la práctica representa un porcentual mayor, porque es sabido que en la mayoría de los casos el valor real no se compadece con el fiscal, que suele ser menor.
También y aunque no se amplíe la superficie, puede tratarse de mejoras. Esto cumple una finalidad eminentemente social, porque antepone el interés particular del locatario al general de la sociedad, que requiere de un crecimiento constante de la capacidad locativa, especialmente la habitacional, tendiente a paliar el enorme déficit imperante.
La doctrina clásica y la jurisprudencia han sostenido que no procede el desalojo cuando las mejoras son sólo de mantenimiento o conservación y no de funcionalidad, como arreglos de goteras, pintura, revoques, etcétera12. En caso de incumplimiento por el locador, el locatario podrá exigir una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación que ha sido privado. Se considera incumplimiento, por ejemplo cuando el locador invoca la pretensión de construir viviendas y luego construye oficinas o locales o a la inversa, porque debe respetarse la finalidad del contrato locativo y no simplemente aumentar la superficie.
Si las obras de ampliación o mejoras demandaren un lapso menor al restante para la finalización del contrato de locación, el inquilino tendría derecho a que se le restituya su locación hasta el finiquito, porque la finalidad de la norma, en principio no es la resolución del contrato, sino permitir al locador realizar las obras13. El plazo para el desalojo es de 40 días, contados, desde que el juez ordene el desahucio. El plazo cederá ante un acuerdo extrajudicial.

k) Prohibición legal al locatario de separar mejoras
Cuando en la finca se hicieron mejoras del locatario que no deba pagar el locador, serán tenidas como accesorias del inmueble, cualquiera fuere su valor. Si para separarlas el locatario produjera algún daño en la finca o no dañándosela careciere de provecho para él, no podrá sacarlas. Tampoco si el locador las pagare como si estuvieran separadas (art. 1620, Cód. Civil). La regla general (art. 1621, Cód. Civil) tiende al retiro de las mejoras por el locatario; esto es consecuencia de que las mejoras tienen su costo a cargo del inquilino y no existe razón alguna –salvo pacto expreso o los casos del art. 1620– que justifique devolver revalorizado el inmueble al locador, porque el art. 1561 del Cód. Civil establece que el locatario debe conservarlo en buen estado o sea en el mismo que lo recibió (con la salvedad del art. 1514, 2ª parte, Cód. Civil, cuando se trata de edificios arruinados o si el inquilino entra en la tenencia sin exigir reparaciones).

l) Pre-renuncia del locatario al reembolso
Es común estipular en las locaciones que todas las mejoras quedarán en beneficio de la propiedad y sin cargo para el locador; el art. 1550 del Cód. Civil establece en caso de resolución del contrato sin culpa del locador, que las mejoras del art. 1539, inc. 4° (a cargo del locador las necesarias o útiles en caso de resolución sin culpa del locatario), no las deberá pagar, si se pactó que quedarían en beneficio del inmueble o que el locatario renunciaba a pedir el reembolso; pero si la resolución se produce por culpa del locador, éste deberá pagar todas las mejoras (art. 1551, Cód. Civil). También el art. 1545 determina que todas las mejoras hechas en caso de urgencia y la de los casos del art. 1539 (inc. 5° –voluntarias y que por culpa del locador se resolviese el contrato–, inc. 6° –mejoras autorizadas en locación por plazo indeterminado– cuando el locador exija la restitución del inmueble, sin que el locatario las hubiere disfrutado), deberán ser pagadas por el locador, aunque en el contrato se hubiese estipulado lo contrario; esto sin embargo tiene solución para el arrendador, porque no es materia de orden público y por tanto es renunciable por el locatario, con una cláusula adecuadamente redactada14, que libere al locador del pago de toda mejora, incluidas las urgentes y necesarias. Con esta posición coincide Borda15 y Zago16 y es contraria a la de Clavell Borrás17.

m) Derecho de retención por mejoras
En caso de distracto o conclusión de la locación, el locatario podrá ejercer su derecho de retención sobre el inmueble locado, para asegurarse el cobro de las mejoras y gastos (art. 1547, Cód. Civil), salvo que el locador afiance (art. 1618, Cód. Civil) por el monto reclamado; cuando el Estado es locador, está liberado de prestar fianza; y además, podría compensar con otras deudas locativas, como alquileres, expensas, averías, etcétera. Este derecho-facultad involucra toda clase de mejoras y es renunciable por el beneficiario, ya que no afecta el orden público (es una norma supletoria). Esta facultad de retención siempre necesitará de causa (derecho a indemnización por mejoras del inquilino), porque de no haber, carecería de este derecho por falta de fuente. Durante el lapso de la retención por mejoras, no se devengarán los alquileres, expensas, tasas o impuestos, ni las penalidades contra irrestituir la locación, salvo que el locador deposite su monto o afiance; también podría ofrecer una caución real. Jurisprudencia. “Una vez rescindido el contrato de locación en los términos del art. 1531 del Cód. Civil, el reintegro –en el caso, mediante la compensación con los alquileres adeudados– de las mejoras y gastos realizados por el locatario en el inmueble locado, hace cesar el derecho de retención previsto en el art. 1547 del Cód.
Civil”18.

n) Derecho del locatario a compensar mejoras
El locatario está facultado a compensar alquileres vencidos o por vencer con las mejoras y gastos del art. 1539, incs. 1° a 3° (arts. 1546 y 1580, Cód. Civil) o sea, las que el locador autorizó a hacerlas y se obligó a pagar, habiéndose o no el inquilino comprometido a realizarlas; si las autorizó y luego de hechas se obligó a pagar; y si fuesen hechas por el locatario en caso de urgencia, siendo éstas a cargo del locador. Para Zago, siguiendo a Llerena, podrá compensar el locatario alquileres vencidos, aunque las mejoras opuestas, no estén liquidadas19. El inquilino está facultado a exigir el pago inmediato y a su vez, también si el locador afianza, podrá requerir el pago de los alquileres vencidos, en ambos casos sin esperar la liquidación del costo de las mejoras. El locatario deberá acreditar por los medios probatorios legalmente admitidos, los gastos realizados.

3. Incorporación de mejoras
a) Introducción

Es frecuente observar en los contratos locativos cláusulas que imponen la incorporación de las mejoras al inmueble (a favor del locador), en general, sin especificar cuándo o al finiquito, que derivan en conflictos con responsabilidades económicas. Tomemos el supuesto de locatarios comerciales que construyeron mejoras no prohibidas u obligatorias, por el monto de unos cuantos alquileres, pensando en un plazo contractual quinquenal, que se frustra en la mitad ante su resolución voluntaria (art. 29 bis, ley 23.091). Seguramente el inquilino intentará que se le indemnice por el lapso no gozado de las mejoras incorporadas, dado que preveía su amortización con ingresos provenientes de la explotación. También reclamaría el inquilino que construyó mejoras obligatorias (contractuales o habilitar la actividad del destino locativo), recordemos que integran el alquiler y están gravadas por el IVA en locaciones de destino lucrativo que superen el mínimo no imponible.

b) Cuándo pasan al locador
Si en el contrato locativo se pactó que “las mejoras quedarán en beneficio de la propiedad a la finalización del plazo contractual y sin cargo alguno para el locador”, a pesar de que la intención de las partes es correcta, esa redacción común es perfectible; sería preferible decir que “las mejoras hechas por el locatario en la finca locada, pasarán a propiedad del locador al finalizar el plazo contractual”. Sin embargo, hay un detalle no menor, es el momento o cuándo las mejoras construidas por el inquilino, pasan para el locador. Podrá ser –como habitualmente se pacta– “al finalizar la locación” o “al momento de su construcción” o “desde que se hagan”, siendo mucho antes del finiquito contractual, lo cual genera consecuencias muy distintas.

c) Ventajas de uno y otro sistema
1) Para el locatario por la no incorporación inmediata. Lo favorecerá pactar la incorporación de las mejoras al finalizar el contrato, porque de existir cláusulas que permitan reajustar el alquiler, se retasará la finca sin tener en cuenta las mejoras, porque éstas todavía no son del locador, aunque estén hechas o incorporadas al inmueble, prosiguen en dominio del inquilino hasta finalizar el contrato. Igual solución tendremos ante un conflicto entre las partes que desemboque en litigio por fijación de monto del alquiler o cumplimiento de la cláusula que obligue al locatario a “renegociar el alquiler cada 6 meses de acuerdo a los valores de mercado”, cláusula habitual, pero incorrecta, porque ante la negativa del locatario el único camino será un proceso judicial con resultado incierto, a diferencia de la cláusula con obligación alternativa, donde si el inquilino se niega al reajuste pos tasación, pagará la alternativa, por ej. alquileres escalonados o, asumirá las consecuencias de un juicio de desalojo por falta de pago de los alquileres escalonados. Tasación y mejoras. Es común observar las controversias planteadas ante la renegociación del alquiler cuando se debe tasar el inmueble. Se plantea el problema de si en la tasación entran las mejoras y si éstas son claramente identificables y además, de quién son, porque si para el contrato “quedarán en beneficio del inmueble a la finalización del plazo contractual” o “a su restitución al locador” (puede no coincidir con la finalización del plazo pactado), no se considerarán estas mejoras para fijar los nuevos alquileres.
2) Consecuencias de la incorporación mediata para el locatario. Para el locatario acordar la incorporación de las mejoras sólo cuando restituya el inmueble, significará no incrementar el valor, de la finca, que podría acarrearle un mayor alquiler. También si tuviera derecho a indemnización de las mejoras por el locador, ante una frustración del contrato podría reclamar que se lo indemnice por la privación en el goce del lapso faltante. Ante una opción de compra originalmente prevista, las mejoras no aumentarían el precio del inmueble. Frente a una indemnización por pérdida parcial o total de la finca, no serán tenidas en cuenta para su tasación. Los daños provocados con las mejoras al locatario no involucrarían al locador con el siniestro. El mantenimiento de las mejoras lo cargará el locatario. Integran el patrimonio del locatario hasta la apropiación al locador. En las obligatorias sin plazo, no tendría que indemnizarse su incumplimiento hasta cuando deban incorporarse al patrimonio del locador.
3) Para el locador por la incorporación inmediata. Es fuertemente benéfico acordar que sean suyas las mejoras desde su construcción, porque de tener que fijarse el alquiler por una tasación convencional o pericia judicial, ésta considerará las mejoras incorporadas al inmueble, con lo cual el alquiler será mayor que sin ellas, contrariamente a lo que sucede si pasan a propiedad del locador al fin del contrato. También ante la rescisión anticipada por voluntad del locatario (art. 8° para la locación habitacional y art. 29 bis para los restantes destinos, ley 23.091), como la causada por culpa e incumplimientos del locatario, o caso fortuito y fuerza mayor, las mejoras, aunque el inquilino no las hubiere disfrutado, serán del locador, sin posibilidad de discusión alguna. Por ello, cuando se prevé la apropiación inmediata al locador o propietario de las mejoras desde el mismo momento de su construcción, estamos evitando las onerosas vicisitudes que acarrearían los reclamos por locaciones frustradas en sus plazos; se impediría así, oponer las mejoras cuando no fueron no disfrutadas por resolverse la locación o desecharlas en la renegociación de alquileres o, incluso del contrato en su integridad.
4) Consecuencias de la incorporación inmediata. Consecuentemente, cuando concertamos que las mejoras se incorporan desde el instante de su construcción, evitaremos conflictos en algunos supuestos: a) alquiler: será fijado absorbiendo el valor de las mejoras; desde luego, habrá que eximir al locador de su pago; b) venta del inmueble arrendado: integrarán la tasación global del inmueble; c) acreedores: las mejoras serán también prenda común; d) fijación jurisdiccional del valor locativo: valorizarán el inmueble y por lo tanto integrarán el alquiler; e) optación de compra, valdrá más la finca.

d) Prórroga contractual
Ante una cláusula que plantee el ejercer una opción de prórroga del contrato, con fijación de nuevo alquiler, casi siempre las mejoras se considerarán como ya incorporadas para la tasación del valor locativo, porque vencido el contrato, en la mayoría de los casos se prevé la incorporación (mediata) al patrimonio del locador o sea, la finalización del plazo contractual; conviene aclarar que se trata del plazo primitivo u original, para evitar interpretaciones difusas.

e) Precisión terminológica
Cuando se trate de incorporar mejoras “al finiquito del plazo contractual” o “del plazo pactado, en el presente contrato” o “a la finalización del contrato” es sustancial, que redactar la cláusula del caso, se haga con precisión, de forma tal que se eviten erróneas interpretaciones. No será igual decir que las mejoras pasarán a ser propiedad del locador “a la finalización del plazo contractuall” o pactar “a la finalización del contrato”20, porque si el plazo se prorrogara por imperio del art. 1622 del Cód. Civil o por convenio expreso (arts. 1137 y 1197, Cód. Civil) y, la cláusula establece la incorporación al finiquito del plazo contractual, se interpretará que esto sucederá al vencimiento del plazo originario y no de la prórroga. En cambio, si las mejoras pasaran a ser propiedad del locador a la finalización del contrato, podría inferirse que sucederá al fin de la última prórroga. Para el pacto de apropiación inmediata de las mejoras, también habrá que valerse de una redacción precisa.

4. Conclusión
Es conveniente para el locador, que las mejoras se consideren propiedad del mismo desde el momento de su construcción. Y si se trata del locatario, lo beneficiará el sistema clásico de incorporación al finiquito del contrato o relación contractual (cuando termine el vínculo con el locador) o del plazo convencional original, según se pacte en cada caso. Una precisión contractual en la redacción, contribuirá a evitar conflictos en la sensible relación entre locador y locatario, dando pautas claras a quienes deban interpretar, tanto de forma extrajudicial como judicialmente, la verdadera intención de las partes volcada instrumentalmente, especialmente cuando se trate de establecer valores locativos durante el plazo de ejecución contractual; no tendrían que surgir dudas sobre si deben ser tomadas en cuenta las mejoras, que como ya se ha dicho, sólo se las considerará, cuando su incorporación está pactada que sea inmediatamente después de construidas y, no si se ha estipulado que quedarán en beneficio del locador al fin del plazo contractual o del contrato.




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1 Abatti, Enrique L. - Rocca, Ival (h.), Las cláusulas para estabilizar alquileres, La Ley, 8/9/05, p.1. ap. 1.
2 Abatti, Enrique L. - Rocca (h.), Ival, 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos, t. I, 13ª ed., Bs. As., Abacacía, 2004, p. 29.
3 Santarelli, Fulvio G., El legado de la emergencia económica, “Revista Notarial”, n° 944, 2003, p. 33.
4 Machado, José O., Exposición y comentario del Código Civil argentino, t. IV, Bs. As., Científica y Literaria Argentina, 1922, p. 307, citado por Zago, Jorge A., comentario al art. 1543, en Belluscio, Augusto C. (dir.) - Zannoni, Eduardo A. (coord.), Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, t. 7, Bs. As., Astrea, 1998, p. 390.
5 CNCiv, Sala C, 28/8/92, “Afinco SA c/Sigal, M.”, LL, 1993-B-110; DJ, 1993-2-469.
6 LL, 45-359.
7 CNCiv, Sala D, 21/5/81, “Treschzanski, Carlos B. c/Peralta Ramos de Sahores, Susana”, ED, 94-667.
8 CCivCom Morón, Sala I, 8/5/79, “Ferrari de Levoratto, R. I. y otros c/Club Sportivo Pontevedra y otros”, SENSUS, 980-XXVI-733.
9 CCivCom Córdoba, 5ª Nom, 5/12/84, “Organización Ida, SA c/Giomi, Renzo”, LLC, 1985-857.
10 Abatti, Enrique L. - Rocca, Ival (h.), Los alquileres de inmuebles con destino lucrativo, el IVA y modificación de alícuotas, ADLA, LXI-C-3993.
11 Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Contratos, t. I, Bs. As., Abeledo-Perrot, 1990, n° 870.
12 Citada por Salvat, Raymundo - Acuña Anzorena, Arturo, Tratado de derecho civil argentino, t.II, Bs. As., Tea, n° 820, p. 44; Borda, Contratos, t. I, n° 652, CApel Azul, Buenos Aires, JA, 16-356.
13 Ver Salvat - Acuña Anzorena, Tratado de derecho civil argentino, y Borda, Tratado de derecho civil. Contratos, t. I.
14 Ver Abatti - Rocca (h.), 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos, t. I.
15 Borda, Tratado de derecho civil. Contratos, t. I, n° 745.
16 Zago, comentario al art. 1545, en Belluscio - Zannoni, Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, t. 7, p. 394.
17 Clavell Borrás, Javier, El contrato de locación urbana en el Código Civil, Bs. As., Cooperadora de Derecho y Ciencias Sociales, 1978, p. 47.
18 CNCiv, Sala C, 27/5/04, “Instituto Universitario Nacional de Arte c/Falak, Luis y otros”, JA, 2004-III-426; LL, 2004-F-255; DJ, 2004-3-276.
19 Zago, comentario al art. 1546, en Belluscio - Zannoni, Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, t. 7, p. 395.
20 Ver Abatti - Rocca (h.), 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos, t. I, p. 30.



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